Завышенные гонорары казахстанских адвокатов, нехватка кадров, слишком дорогой «вход в профессию». Реформировать адвокатскую деятельность — решить эти проблемы. В начале недели Марат Бекетаев, министр юстиции РК, озвучил несколько предложений, с помощью которых это планируется сделать. Однако эксперты, прокомментировавшие тему для«Капитал.kz», уверены: дело совсем не в том, чтобы удешевить услуги и снизить гонорары адвокатов. Есть более важные проблемы, и к их решению необходимо подходить масштабно и комплексно.

Сложно и дорого

Напомним, о чем именно говорил министр. По его информации, для того чтобы стать адвокатом, необходимо получить юридическое образование, пройти стажировку, стоимость которой составляет 140−280 тыс. тенге в год, и вступить в коллегию адвокатов, внеся первоначальный взнос — 700−800 тыс. тенге.

Доступ к профессии необходимо упростить — удешевить. Минюст, прорабатывая этот вопрос совместно с Республиканской коллегией адвокатов, предлагает такие расценки: стоимость стажировки должна составлять 5 МРП (11 345 тенге), первоначальный взнос при вступлении в коллегию — 100 МРП (226 900 тенге). В итоге число адвокатов увеличится, конкуренция усилится — суммы гонораров снизятся. При этом, как отметил министр, адвокаты, подталкиваемые конкуренцией, будут повышать свой профессиональный уровень. Юридическая помощь станет более качественной и доступной.

Извечная проблема количества и качества

По информации министра, сейчас в Казахстане работает около 4 тыс. адвокатов. Однако их не хватает для предоставления помощи всем гражданам, которым это необходимо. В Казахстане на одного адвоката приходится 3,9 тыс. человек, в Италии — 260 человек, в Германии — 500 адвокатов, в Англии — 900 человек.

«Возможно, министерство юстиции предполагает, что количество каким-то образом перейдет в качество. На самом деле такого дефицита адвокатов у нас нет. В Великобритании, например, роль адвоката действительно большая и состязательность процесса там действительно есть. А у нас состязательности процесса нет. И по большому счету роль адвоката формальна. „Формальных“ адвокатов хватает. Мы просто увеличим их количество», — комментирует адвокат Талгат Мылтыкбаев.

По его словам, формально доступ к услугам адвокатов расширится, если на рынке появится больше адвокатов, но это не означает доступ к профессиональной защите. «Даже если увеличится количество специалистов, услуги по-настоящему хороших адвокатов в любом случае будут стоить столько, сколько сейчас. А, возможно, даже больше: ошибки адвокатов очень дорого обходятся доверителям — когда профессиональному адвокату приходится их исправлять», — поясняет собеседник. Он уверен: проблему надо рассматривать на более глубоком уровне.

Входите, открыто?

Что касается снижения порога «входа в профессию», то, на взгляд Джохара Утебекова, адвоката Алматинской коллегии адвокатов, первоначальный взнос при вступлении в коллегию сегодня действительно завышен. Его необходимо уменьшать для того, чтобы укрепить адвокатуру, устранить барьеры на пути вхождения в нее новых членов. Это мировой опыт.

Талгат Мылтыкбаев согласен с тем, что «вход в профессию» сегодня стоит неоправданно дорого. «700−800 тыс. тенге — откуда такие цены? Коллегии специально устанавливают такие расценки, чтобы уменьшить конкуренцию», — говорит он.

Но, по его словам, это слишком поверхностные меры. Спикер ссылается на предложение, которое озвучил председатель Республиканской коллегии адвокатов Ануар Тугел, — о необходимости рассматривать материалы о нарушениях со стороны адвокатов. «Сейчас контроль над адвокатами осуществляют фактически только территориальные коллегии(в Казахстане действуют республиканская и 16 областных коллегий, — прим. ред.). У республиканской нет полномочий, потому что каждая территориальная коллегия — это отдельная общественная организация со своим уставом, республиканская коллегия — это другое. Единой структуры нет. Контроль над адвокатам — это более действенная мера», — считает Талгат Мылтыкбаев.

Конкуренция — не проблема

По информации министра юстиции, в настоящее время в Казахстане работают около 4 тыс. адвокатов, но этого недостаточно.

Комментируя вопрос, Джохар Утебеков отмечает, что конкуренция колоссальна — у нас достаточно адвокатов, если, конечно, не касаться вопроса качества. «Если, например нужна защита по уголовному делу, такого нет, что каждый адвокат занят на несколько месяцев вперед. Вы найдете адвоката без проблем. По гражданским делам может представлять любой человек, имеющий высшее юридическое образование — конкуренция вырастает в разы», — говорит эксперт.

Вместе с тем, по его словам, существует проблема другого рода: профессия не популярна у выпускников юридических факультетов. Они стремятся работать в прокуратуре, полиции, госорганах, в крупных юридических фирмах, юристами на предприятиях и в банках — «потому что профессия малоприятна и не высокооплачиваема».

Добровольно, принудительно

Одно из предложений, озвученных министром, — необходимо обязать адвокатов оказывать юридическую помощь гражданам определенное количество часов без бюджетного возмещения. И адвокат должен будет предоставлять отчет об оказанной помощи раз в квартал.

Комментируя это предложение, Джохар Утебеков отмечает, что в США, например, существует такое понятие, как Pro bono — когда юрист по собственному усмотрению, исходя из высоких этических побуждений, нравственных моментов бесплатно оказывает юридическую помощь малоимущим слоям населения, максимум с возмещением своих расходов. Но это всегда происходит только добровольно, и это приветствуется коллегами.

У нас такая практика тоже существует. «Большинство адвокатов в той или иной степени помогают тем, кому это необходимо. Я поддерживаю государство в том, что эту деятельность необходимо развивать. Однако ни в коем случае не методом кнута. Во-первых, „кнут“ будет противоречить самому принципу pro bono, во-вторых, бесплатный принудительный труд запрещен Конституцией Казахстана», — комментирует адвокат.

По его мнению, внесение в закон декларативных или поощрительных норм — это возможный максимум в этом вопросе.

За чей счет решение?

«Почему государство пытается решить свои проблемы за счет адвокатов? Пока адвокат будет бесплатно оказывать услуги, кто будет кормить его семью», — продолжает тему «бесплатных часов» Талгат Мылтыкбаев.

Говоря о том, как формируются цены на услуги адвокатов, собеседник поясняет, что сейчас на определенные услуги расценки устанавливает государство, такие услуги оказываются для населения бесплатно, но государство оплачивает адвокату затраченное количество часов. «Ставки там мизерные», — отмечает спикер.

Стоимость остальных услуг определяет адвокатами в каждом конкретном случае. И не последнюю роль в этом играет материальное положение человека, характер самой проблемы, с которой он обращается. «Например, нужно взыскать 100 тыс. тенге — какой может быть здесь гонорар? 20−30 тыс. тенге максимум. А если решается вопрос о том, что невиновного могут посадить на 20 лет, то во сколько обойдется свобода? Каждая ситуация индивидуальна. «Мы же с людьми работаем, идем навстречу. Нельзя сказать, что все адвокаты только сидят и считают деньги», — считает Талгат Мылтыкбаев.

Джохар Утебеков также считает, что сегодняшние расценки на услуги адвокатов нельзя назвать завышенными. И какого-то монопольного ценового сговора между адвокатами нет, отмечает он. «Многие люди, когда сталкиваются, удивляются ценам. Но дело в том, что работа адвоката не связана с разовым действием, она долгосрочна. Например, я беру гражданское дело, это означает, что месяца четыре буду им заниматься. С уголовным делом может быть несколько лет. В гонорары заложены не только знания, опыт, профессиональные и деловые качества, но и время», — поясняет Джохар Утебеков.

Более важные вопросы

Если рассматривать озвученные предложения, то, по мнению Джохара Утебекова, это далеко не самое важное. «Лично меня больше всего волнует такой вопрос (для общества он тоже критичен): сейчас мажилис хочет изменить правила поведения адвокатов в социальных сетях и рекомендует это министерству юстиции и Республиканской коллегии адвокатов», — говорит Джохар Утебеков.

Талгат Мылтыкбаев отмечает, что сейчас в России хотят выработать стандарты услуг адвоката — это и для Казахстана актуальный вопрос. Следователи руководствуются в своей работе Уголовно-процессуальным кодексом, для адвокатов подобного документа, в котором было бы прописано, какие действия должен совершить адвокат, когда он принимает то или иное дело, нет.

«Сейчас так: к адвокату обращаются, а он может какие-то действия делать, а какие-то — нет. Каждый, опираясь на свою совесть, исходя из занятости определяет свои действия. Юридически неграмотный человек не может проверить добросовестность своего адвоката. И уличить адвоката в недобросовестности сложно. Именно поэтому нужны стандарты», — заключает Талгат Мылтыкбаев.

При полном или частичном использовании материалов гиперссылка на деловой портал Kapital.kz в первом абзаце обязательна.

Покупка недвижимости — рискованное мероприятие на всех этапах. Бывает множество ситуаций, когда из­-за неверно составленных документов или мошеннических схем продавца возникают проблемы с недвижимостью вплоть до ее потери. Итак, если Вы не хотите рисковать и ставить на кон свои сбережения, то позаботьтесь о максимальной проверке сделки на юридическую чистоту, сообщает информационная служба сайта kn.kz

Термин «юридическая чистота» активно используется в среде риелторов и означает, что недвижимость, которую вы планируете приобрести, «чистая» с юридической точки зрения. То есть она не обременена долгами, кредитами, продавец, у которого Вы планируете приобрести квартиру, является дееспособным лицом, и его действия в будущем не будут оспорены третьими лицами. 

Процесс проведения проверки

1. Проверка правоустанавливающих документов на недвижимость

Здесь крайне важно обратиться к специалисту, который может определить подделку. Проверяется наличие подчисток и исправлений в документах. Рекомендуется также проверка бланков и печатей — не числятся ли они в числе похищенных или утраченных.

Иногда мошенники используют для махинаций с недвижимостью дубликаты правоустанавливающих документов, что позволяет им получить всю сумму с одного покупателя после совершения нотариальной сделки. Это при условии отсутствия дальнейшей ее регистрации покупателем. А потом мошенники уже по первичным документам, но с других покупателей, после вторичного нотариального оформления, снова получают деньги за эту же квартиру.

Поэтому предоставление дубликатов без подтверждения их государственной регистрации должно сразу насторожить. Следует узнать причину отсутствия такой регистрации и, если она признана вашим юристом уважительной, провести тщательную проверку бумаг и обстоятельств, связанных с предоставлением дубликатов.

Самостоятельная проверка сделки на юридическую чистоту обычному человеку не под силу. Это задача специалиста с юридическим образованием и, желательно, с большим опытом работы в данной сфере. 

2. Проверить собственников квартиры

В браке ли продавец?

Обязательно следует проверить информацию о том, состоит (или состоял) ли продавец на момент сделки в законном браке, иначе могут возникнуть проблемы с бывшими супругами. Как известно, имущество, нажитое в браке, является общим и, приобретая квартиру, где отсутствует согласие супруга, покупатель рискует через некоторое время судиться с обманутой «половиной».

Директор юридического агентства «Феникс» Талгат Мылтыкбаев говорит, что случаи, когда бывший супруг еще до официального раздела имущества продавал квартиру, в его практике не редкость. Покупателя, естественно, об этом в известность не ставят. Например, только после обращения одного из супругов в суд было удовлетворено требование об отмене договора купли-продажи. А покупателю для возврата своих денег так же пришлось обращаться в суд.

Юрист Евгений Роут указывает, что супруги могут попросту сговориться между собой: один уезжает с деньгами от продажи квартиры за рубеж, а другой опротестовывает сделку или ее часть.

Но иногда продавцы сами не знают о нюансах продажи квартиры, купленной в браке. Риелтор Анастасия Ксендз рассказывает о том, как ее клиентка не переписала всю недвижимость на себя после смерти мужа. И только в процессе продажи квартиры выяснилось, что ей принадлежит лишь половина.

Сегодня благодаря государственной базе данных физических лиц нотариусы могут проверить, состоит ли продавец в браке или разведен. Однако режим регистрации актовых записей о заключении и расторжении брака ведется с 1 июня 2008 года. Вся информация о браках и разводах, случившихся до этого периода, неизвестна. Согласие супруга получать не нужно, если продаваемая квартира была приобретена продавцом до вступления в брак, получена им во время брака в дар или по наследству. 

Дееспособен ли он?

Если возникают какие-то сомнения в адекватности человека на момент сделки, то лучше подстраховаться справками из психоневрологического и наркологического диспансеров. Сразу стоит оговориться — нахождение собственника на учете в каком-либо из этих лечебных учреждений по закону не означает, что он не может проводить сделки. Дееспособности человека лишает только суд.

Проверка продавца на предмет дееспособности подразумевает сбор конфиденциальной информации: не является ли он алкоголиком, наркоманом, душевнобольным, состоящим на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах. Нужно обращать внимание на лица, состоящие в группе риска: инвалиды, одинокие пенсионеры, дети-сироты и так далее.

— В качестве примера можно привести недавний судебный прецедент, когда собственник, продавец элитной недвижимости, обратился после регистрации договора купли-продажи и получения денег от покупателя в суд, сославшись на то, что он является ограниченно дееспособным. Предъявил учетное дело из психоневрологического диспансера, после чего суд назначил экспертизу, которая подтвердила представленные документы «психа». Суд был вынужден признать договор недействительным, — приводит пример юрист Талгат Мылтыкбаев.

— Другим, очень похожим основанием, — говорит юрист, — является частичная утрата дееспособности или такое состояние продавца, при котором он не понимает значение своих действий в момент подписания договора. Сюда относят и употребление спиртных напитков, наркотиков, и травмы, и плохое самочувствие.

— Скончался собственник квартиры, который за полгода до смерти продал свою недвижимость, — рассказывает реальный случай Талгат Мылтыкбаев. — В течение установленного срока, до принятия наследства, дочь умершего обратилась в суд о признании договора купли-продажи недействительным. Она представила медицинские документы, из которых следовало, что отец при жизни серьезно злоупотреблял спиртными напитками.

Суд назначил посмертную экспертизу, которая установила, что на момент совершения сделки умерший находился в таком состоянии, что не мог «здраво соображать». Этот факт послужил достаточным поводом для признания договора купли-продажи недействительным и возврата квартиры дочери-наследнице.

Также обязательным пунктом является проверка документов, удостоверяющих личность. Если сделка будет проведена по просроченному удостоверению личности, то риск возможных судебных разбирательств увеличивается. Разумна и проверка полномочий нотариуса. Неоднократно фиксировались факты предоставления на государственную регистрацию поддельных доверенностей, оформленных несуществующими нотариусами. 

3. Определение круга лиц, имеющих отношение к данной недвижимости

Пожалуй, эта стадия проверки юридической чистоты сделки еще более важна, чем изучение личности продавца. Кто еще, кроме продавца, имеет право на проживание в данной квартире? 

Наиболее частые проблемы связаны со следующими случаями:

Появление бывшего супруга, имеющего право на проживание в этой квартире на договорной основе по решению суда.

Появление освободившегося из мест лишения свободы лица, временно выписанного из квартиры, но имеющего право на долю при приватизации квартиры.

Появление пропавшего, безвестно отсутствующего, находящегося в длительной командировке, на обучении за рубежом члена семьи, ранее прописанного и выписанного при приватизации квартиры.

Появление наследника по завещанию, споры между наследниками квартиры.

Существование лица, имеющего право на ренту (пожизненное содержание), связанную с данной квартирой.

Существование иных обременений, налагаемых законом на данный объект недвижимости (ипотека, арест и т. д.).

Наличие недееспособных лиц, сособственников в данной квартире.

Нарушение прав несовершеннолетних при продаже квартиры.

Следовательно, при проверке чистоты сделки необходимо внимание ко всем обстоятельствам, связанным с правами и обязанностями лиц, имеющих отношение к продаваемому объекту собственности. В зоне повышенного риска находятся квартиры с ранее имеющейся пропиской безвестно отсутствующих, несовершеннолетних или недееспособных людей. 

4. Отсутствие ограничений и обременений

Необходимо выяснить наличие обременений на данное жилье и определить их объем. Недвижимость может быть обременена залогом или арестом, например. В этом случае готовящаяся сделка может развалиться еще на этапе регистрации прав. 

 Если сделка будет проведена по просроченному удостоверению личности, то риск возможных судебных разбирательств увеличивается. 

О чём расскажет история жилья

В департаменте юстиции есть такая услуга — история объекта. Все договоры купли-продажи, мены, дарения и так далее регистрируются в данном органе и подшиваются в дело. Запрос данной услуги поможет вам иметь более четкое представление о том, кто проживал в данной квартире, кому и когда она перепродавалась и дарилась. 

Как отмечает юрист Сакен Ешмуратов, эту информацию может получить по официальному запросу только собственник жилья, нотариус или адвокат. В идеале с квартирой не должно совершаться никаких действий (покупка, дарение, завещание) в течение последних трех лет. Дело в том, что три года — это максимальный срок давности по признанию недействительности сделки по нашему законодательству. 

Особую настороженность должны вызвать следующие факты:

Наличие судебных споров, касающихся объекта недвижимости (от такой сделки лучше отказаться вовсе, или, по крайней мере, потребовать у владельца жилья судебное решение, которое должно быть тщательно проанализировано юристами).

Частый переход квартиры из рук в руки за последние три года (возможно, конечно, это «инвестиционная» квартира, но вполне может статься, что и «криминальная»).

Торопливость нового собственника жилья в продаже квартиры, притом, что недавно с этим жильем были совершены какие-то сделки или проходил суд, касающийся этого объекта. 

Перечень документов, с которыми необходимо ознакомиться: 

1. Справки о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках (выдаются в ЦОНах) — формируются порталом электронного правительства. 

2. Правоустанавливающие документы, которые вам должен предоставить продавец.  

3. Квитанции коммунальных служб, КСК, которые выдаются соответствующими организациями, по текущим платежам либо справки от них об отсутствии у собственника задолженности. 

4. Справки с Налогового департамента об отсутствии задолженности по оплате налогов. 

5. Техпаспорт на квартиру. 

Не стоит покупать квартиру, в которой перенесены стены, оконные или дверные проемы, санузел, кухня и т.д. без разрешения уполномоченного органа. В самом худшем случае перепланировку вообще не удастся узаконить. 

6. Если вы приобретаете дом, то обязательно проверьте акт на земельный участок. 

Советы специалистов:

Не стоит покупать недвижимость, если…

Вам предоставляют дубликаты правоустанавливающих документов. Чаще всего это говорит о том, что с квартирой что-то нечисто. Следует узнать причину отсутствия оригиналов и, если она признана вашим юристом уважительной, провести тщательную проверку бумаг и обстоятельств, связанных с предоставлением дубликатов.

Имеется большое количество подчисток и исправлений в документе. Также стоит уделить внимание бланкам и печатям, не находятся ли они в числе похищенных или утраченных.

Квартира поменяла несколько хозяев и не задерживалась надолго у каждого владельца. Возникают обоснованные сомнения в ее юридической чистоте. Необходимо тщательно проверить причины перепродаж.

Жилплощадь продают или продавали ранее по доверенности. Довольно трудно самостоятельно проверить подлинность этого документа, и, соответственно, процент возможных махинаций при совершении сделки существенно возрастает.

Квартира перешла по наследству, но в права наследования не вступил имеющий право на обязательную долю ребенок либо иной человек, являющийся наследником первой очереди и не давший отказ от причитающейся ему доли.

Собственник (либо один из собственников) жилья умер, но наследственное дело открыто не было.

Собственник квартиры состоял или состоит на учете в психоневрологическом диспансере.

Дом, в котором находится продаваемая жилплощадь, является аварийным. 

Наиболее распространенные случаи мошенничества:

Продажа квартиры нескольким покупателям одновременно. Продавец использует нотариально заверенные копии, дубликаты документов о приватизации либо несколько экземпляров поддельных свидетельств о собственности на жилище, договоров купли-продажи и других документов. Собственником становится тот покупатель, который раньше зарегистрирует договор.

Продажа чужой квартиры. Документы на квартиру подделаны либо похищены. Квартира приватизируется на фиктивного владельца и продается.

Получение задатка с покупателя жилья в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Задаток берется не с одного, а с нескольких покупателей, даются расписки в получении задатка и копии документов, после чего квартира продается одному из них.

Продажа незаконно присвоенной квартиры. Покупка через посредника, использующего генеральную доверенность.

Продажа квартиры, принадлежащей на праве совместной собственности нескольким лицам. Продавец показывает покупателю квартиру по другому адресу, а не ту, которую продает.

Продавец, получив деньги от покупателя, отказывается выписаться из квартиры либо скрывает сведения о других лицах, имеющих право пользования проданной квартирой, вследствие чего новый собственник не может в нее вселиться.

Продавец неправильно оформил приватизацию проданной квартиры (например, не учел интересы несовершеннолетних детей), сделка признается недействительной.

В договоре фиксируется заниженная стоимость квартиры, а продавец после продажи квартиры под каким-либо предлогом расторгает сделку купли-продажи. Даже если у вас есть расписка о действительно уплаченной сумме, получить эти деньги назад будет весьма сложно. 

Ассоциация застройщиков Казахстана в 2014 назвала долгостроями более 40% проектов, строящихся в Астане. Возведение почти каждого третьего объекта ведется с нарушениями сроков, вызывая недовольство клиентов, дезориентируя их и подрывая доверие ко всему строительному сектору. В городе немало безмолвных памятников экономическому кризису 2007. Это долгострой за дворцом «Жастар» на пересечении пр. Республики и пр. Абая, дом на пересечении пр. Республики и ул. Иманова и другие. Кроме того, казахстанцы помнят, как добивались получения жилья обманутые дольщики, ставшие жертвой мошенников.

Сегодня сложно спрогнозировать, какую политику выберет для себя тот или иной застройщик. Но если тщательно подойти к выбору строительной компании, то, даже, несмотря на нынешнюю нестабильную ситуацию, можно удачно купить готовую недвижимость, или безопасно вложить средства в строящееся жилье.

Правило №1: изучите репутацию компании

Ознакомьтесь с сайтом компании-застройщика. Там обязательно должна быть размещена информация о компании, проекты домов и квартир, которые уже сданы в эксплуатацию, а также все разрешительные документы.

Интернет в помощь

Следует насторожиться, если на сайте предоставлена скудная или устаревшая информация. Посетите различные форумы о недвижимости. Здесь вы сможете ознакомиться с реальными отзывами покупателей. Также можно уточнить, состоит ли компания-застройщик в строительных или профессиональных объединениях. Членство в том или ином сообществе является хорошим знаком.

Кто партнеры?

Выбирая застройщика, важно обратить внимание на банк-агент, принимающий депозитные платежи дольщиков. Надежный банк с хорошей репутацией не будет сотрудничать с сомнительной или нестабильной компанией.

Немаловажным аспектом работы строительной компании является и репутация партнеров, поставляющих строительные материалы.

История и планы на будущее

О многом говорит стаж работы строительной компании. Хорошо, если застройщик присутствует на рынке 5-8 лет. О качестве строительства лучше всего скажут люди, живущие в уже сданных в эксплуатацию домах. Их отзывы порой важнее технической спецификации материалов и конструкций.

Важно узнать, как пережила компания предыдущий кризис, удалось ли ей сохранить и довести до ума имеющиеся проекты, или же за ней числятся несколько долгостроев и объектов, которые так и не начали строиться.

Выбирая застройщика, стоит поинтересоваться его планами на будущее. Серьезная строительная компания не будет ограничиваться одним или двумя недолгосрочными проектами.

Правило №2: изучите документы

При встрече с менеджером строительной компании в первую очередь вы должны запросить все необходимые документы. По закону эта информация не является коммерческой тайной, соответственно, все копии документов должны быть предоставлены при первом требовании.

Информация об объекте строительства включает в себя:

- разрешение на строительство по этапам (выданное ГАСКом);

- указание местоположения объекта и его описание в соответствии с проектной/проектно-сметной документацией;

- сведения об этапах строительства и сроках его завершения;

- основные сведения о генеральном подрядчике, включая наименование, опыт работы в данной сфере, наличие лицензии, информацию о сданных в эксплуатацию объектах строительства, где он действовал в лице генерального подрядчика.

Кроме того, необходимо ознакомиться с техническими условиями на присоединение к инженерным коммуникациям. Есть множество примеров, когда жильцы после заселения еще несколько месяцев ждали, когда их дом передадут на баланс коммунальщиков. Тем более что в период кризиса средств у застройщика на это может просто не хватить.

Правило №3: рискуйте с осторожностью

Строительная компания, которая твердо стоит на ногах, на случай кризиса всегда имеет план оптимизации расходов, благодаря которому продолжает стабильно работать, не сбавляя объемов строительства и удерживая среднюю стоимость за квадратный метр.

Покупать жилье на стадии котлована, конечно, выгоднее всего, но и риски здесь максимальные. Если позволяют финансы, приобретайте квартиру хотя бы в наполовину построенном доме. Так вы узнаете, укладывается ли застройщик в график работ.

Уточните, сколько средств вложено самой компанией в жилой комплекс или многоэтажку. У фирмы должны быть собственные деньги на строительство: участие дольщиков по закону не может превышать 75% от общей суммы затрат, а доля застройщика должна составлять не меньше 15%. 

Правило №4: будьте внимательны, заключая договор

И дольщики, и строительные компании Казахстана постоянно сетуют на закон, защищающий, по их мнению, в большей степени интересы противоположной стороны. В связи с этим многие застройщики ищут пути, позволяющие обойти закон «О долевом участии в жилищном строительстве».

Договор инвестирования

Одним из путей обхода стало заключение договоров инвестирования вместо договоров долевого участия в строительстве. Этот вариант фактически снимает большую часть ответственности с застройщиков.

— Заключая договор инвестирования, вы должны понимать, что принимаете все риски на себя. Схема проста: вы инвестируете деньги, но взамен не получаете почти никаких гарантий, — поясняет директор юридической фирмы «Феникс» Талгат Мылтыкбаев.

Договоры инвестирования в последнее время стали применять гораздо чаще. Это привело к тому, что в закон, регулирующий отношения долевого строительства, были внесены изменения. Отныне его действие распространяется не только на отношения, основанные на договоре долевого участия, но и на все остальные отношения, попадающие под долевое строительство. Вместе с тем при заключении договора нужно обращать внимание и на его название, так как, несмотря на поправки в законе, договоры долевого участия и инвестирования не являются идентичными.

Жилищно-строительные кооперативы

Это одна из форм долевого строительства, не требующая лицензии на привлечение средств дольщиков. Основное отличие ЖСК от коммерческой строительной компании в том, что это некоммерческая организация, которая создается для объединения усилий и возможностей сотен граждан, вступающих в кооператив, чтобы решить свои жилищные проблемы.

— Вступая в ЖСК, дольщики полностью берут на себя ответственность. Застройщик в этом варианте долевого строительства выступает в роли наемного работника, поэтому все риски, связанные с немалыми денежными суммами, ложатся на самих членов кооператива, — отмечает юрист Талгат Мылтыкбаев.

Договор уступки права требования

Говоря о долевом строительстве, нельзя не упомянуть и договор уступки права требования. В этом случае покупателю предлагается приобрести не саму квартиру, а права на ее получение в будущем. Продавцом выступает физическое или юридическое лицо, приобретающее квартиру на ранней стадии строительства и оформляющее договор долевого участия.

Правило №5: «мамы» лучше «дочек»

Есть на рынке первичной недвижимости примеры заключения договора с дольщиками от лица не головной компании-застройщика, которая занимается строительством основного объекта, а дочерней компании. В большинстве случаев это делается, чтобы обезопасить компанию при возникновении проблем на одном из объектов. Однако при банкротстве у «дочек» или сторонних компаний, не связанных юридически с материнской компанией, активы невелики, их не хватит на возмещение убытков дольщиков.

Но, с другой стороны, нет правил без исключений. Есть в строительном бизнесе РК отнюдь не идеальные компании, которые, с большими или меньшими потерями пережили прошлый кризис и имеют все шансы устоять в нынешний. Они же, как правило, продают квартиры по более привлекательным ценам. Видимо, это своеобразная «премия за риск». Однако практика показывает, что лучше всего вести дела с компаниями надежными, которые не только набрали обороты за последние несколько лет, но и достойно выдержали предыдущий кризис.

Источник: Аналитическая служба портала Kn.kz, информационного партнера Forbes.kz.